ACQUISTARE UN IMMOBILE ALL'ASTA GIUDIZIARIA
Particolarmente appetibili sono le aste immobiliari, che consentono di acquistare beni ad un prezzo certamente inferiore rispetto a quello reale di mercato. La riduzione del prezzo è dovuto soprattutto grazie ai ribassi praticati dalla procedura ogni qualvolta l’asta vada deserta.
La procedura di vendita degli immobili all’asta è gestita da un Tribunale, poiché si svolge in un ambito giudiziario. In tal modo è garantita la trasparenza e la chiarezza nella vendita.
Gli immobili sono posti in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, come risultante
dalla C.T.U. Ciò significa che l’acquisto all’asta avviene senza tutela ovvero a rischio e pericolo dlel’acquirente magari perché l’immobile risulta occupato o non abitabile o presenta delle difformità edilizie e/o catastali o gravato da diritti di terzi ecc..
Pertanto, per comprare in sicurezza, è importante leggere attentamente i documenti che sono imprescindibili della procedura di vendita stessa e cioè:
- la perizia del tecnico nominato dal Tribunale,
- l’avviso di vendita,
- l’ordinanza di vendita.
Tutta questa documentazione è facilmente reperibile on-line sul sito ministeriale Portale Vendite Pubbliche o altri simili.
E’ POSSIBILE VISIONARE L’IMMOBILE?
Si, prima della vendita/acquisto, si può visitare l’immobile.
E’ sufficiente prenotare una visita mediante richiesta da presentare al soggetto incaricato dalla procedura, solitamente il custode giudiziario.
CHI PUÒ PRESENTARE OFFERTA DI ACQUISITO?
L’offerta di acquisto dell’immobile all’asta può essere presentata da chiunque, tranne che dal debitore e da altri soggetti a cui è fatto esplicito divieto dalla legge.
COME PARTECIPARE AD UN’ASTA GIUDIZIARIA?
Per partecipare ad un’asta è sufficiente proporre una proposta di acquisto in busta chiusa, nei modi e termini previsti dall’avviso di vendita, pena la nullità della stessa.
Unitamente alla proposta andranno eseguiti i pagamento del deposito cauzionale, solitamente pari al 20% del prezzo offerto, ed un anticipo spese, circa pari al 10% del prezzo offerto.
Le buste contenenti le offerte vengono aperte alla presenza degli offerenti (anche in via telematica), all’udienza fissata per l’esame.
In caso di Pluralità di offerte viene indetta una gara sull’offerta più alta, con il rilancio minimo stabilito nell’avviso di vendita e considerando come base la maggior offerta ricevuta.
COS’È UN’ASTA TELEMATICA?
A partire dall’aprile 2018 anche le aste si svolgono con modalità telematiche, cioè via internet.
Precisamente, l’asta telematica si svolge tramite una specifica piattaforma web informatica messa a disposizione da un soggetto privato, iscritto all’apposito registro ministeriale e denominato gestore della vendita telematica.
Ci sono tre possibili modalità di svolgimento dell’asta telematica previste dal D.M. n. 32/2015 (Regolamento recante le regole tecniche e operative per lo svolgimento della vendita dei beni mobili e immobili con modalità telematiche):
- Vendita sincrona a partecipazione esclusivamente telematica: i rilanci, la presentazione delle offerte e delle domande di partecipazione all’incanto avvengono solo con modalità telematiche, con la simultanea connessione del giudice o del delegato alla vendita e degli offerenti, nel giorno ed ora fissati con l'avviso di vendita;
- Vendita sincrona a partecipazione mista: i rilanci, ma anche le offerte e le domande di partecipazione all’incanto, possono quindi essere formulati sia telematicamente, sia comparendo personalmente dinanzi al giudice o al professionista delegato, nel giorno ed ora fissati con l'avviso di vendita;
- vendita asincrona (a tempo): i rilanci, presentazione di offerte e domanda di partecipazione all’incanto avvengono esclusivamente con modalità telematiche, in un lasso temporale predeterminato ma senza la simultanea connessione del giudice o del delegato alla vendita. Nel caso in cui pervengano rilanci poco prima del termine previsto di scadenza il sistema provvede a prolungare il tempo della gara.
La modalità di svolgimento della vendita telematica tra le tre modalità sopra descritte è indicato nell’avviso di vendita.
PER LA PARTECIPAZIONE AD UN’ASTA IMMOBILIARE È NECESSARIO RIVOLGERSI AD UN AVVOCATO?
Per la partecipazione all’udienza fissata per l’esame delle buste di offerta, esempio nel caso di impossibilità di partecipazione fisica del medesimo offerente, è necessario nominare un avvocato solo mediante conferimento di una procura speciale redatta da Notaio nelle forme dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.
Diversamente, la semplice assistenza legale non è necessaria ma decisamente consigliata. Infatti, l’avvocato permette di tutelare l’eventuale acquirente da possibili errori dovuti sia dall’inesperienza del cliente che dalla complessità della procedura giudiziaria che può presentare eventuali criticità o vincoli opponibili al terzo acquirente.
SERVIZI OFFERTI DALLO STUDIO LEGALE - AVVOCATO ANNA FIORIELLO
Lo studio legale dell’Avv. Fioriello presta assistenza e consulenza per i propri Clienti interessati ad acquistare un immobile all’asta, nello specifico:
- valutazione complessiva dell’immobile: esame della documentazione ad esso relativa;
- richiesta di visione dell’immobile ed accompagnamento alla stessa;
- calcolo preventivo delle spese per oneri fiscali dovuti a seguito dell’aggiudicazione;
- redazione e presentazione della proposta di acquisto;
- contatti con gli Istituti di credito, in caso di acquisto all’asta mediante mutuo;
- partecipazione all’asta;
- richiesta e ritiro decreto di trasferimento dell’immobile;
- cancellazione gravami presenti sull’immobile;
- procedura di rilascio dell’immobile, laddove occupato.
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